Российский рынок апартаментов
По данным ДОМ.РФ, в 2023 году на апартаменты пришлось 6% строящегося жилья в стране. Лидером среди регионов стали Москва и Московская область, где сосредоточено более 44% недвижимости такого формата. Следом идут южные регионы (23,5%), где активно развивается туризм. Третье место досталось Санкт-Петербургу (11,8%).
Примерно половина регионального рынка — несервисные апартаменты. То есть большая часть покупателей по-прежнему видит в этом формате более дешевую альтернативу обычному жилью. Однако популярность набирают и остальные сегменты.
В 2022–2023 годах доля рекреационных апартаментов достигла 27%, а сервисных — 26%. Здесь основные драйверы — это развитие внутреннего туризма и рост интереса к инвестиционной недвижимости.
Какими бывают апартаменты
- Несервисные апартаменты
Чаще реализуются в локациях, где запрещено жилое строительство. Зачастую они копируют обычные жилые комплексы с привычными планировками и метражами, без акцента на сервисную составляющую. Именно такие апартаменты чаще покупают для собственного проживания. Отсюда их второе название — псевдожилье.
- Сервисные апартаменты
Обычно предназначены для сдачи в аренду и предусматривают определённый набор дополнительных услуг. Сервисные апартаменты можно разделить на апарт-отели и доходные апартаменты. Первые чаще заточены под краткосрочную сдачу и имеют более компактные планировки. Доходные апартаменты больше предназначены для долгосрочной аренды. Юниты здесь более просторные, а жителям предлагается расширенный пул сервисов. Это может быть уборка, свободный доступ к внутренней инфраструктуре. Например, фитнес-залам или детским комнатам.
Решающим фактором выбора при покупке сервисных апартаментов является доходность. Важной частью УТП становится наличие у девелопера собственной управляющей компании. От опыта УК зависит загрузка номерного фонда и прибыль инвесторов. Именно управляющая компания должна обеспечивать собственникам ту доходность, которую застройщик гарантирует на этапе покупки. Так что связка «девелопер + своя УК» — это всегда большой плюс для инвестора.
Управляющая компания также занимается распределением дивидендов между собственниками. Здесь есть две основные схемы. Первая — это «револьверный метод», когда юниты сдаются по очереди, и вся прибыль от аренды уходит только их владельцам. Второй вариант — это «котловой метод». В этом случае выручку от всей аренды делят между собственниками пропорционально принадлежащим им квадратам.
«”Котловой метод” считается более справедливым. Собственники получают доход в любом случае, даже если их юнит по каким-либо причинам простаивает без аренды»Евгений ТихоненкоДиректор по маркетингу комплекса апарт-отелей VALO
Целевая аудитория и офферы
В зависимости от целей и мотивации к покупке, целевую аудиторию апартаментов можно разделить на две большие группы:
Цель: для собственного проживания
Средний возраст: 30–55 лет
Мотивация: удобная локация с приятным окружением и атмосферой, близость к месту работы, инфраструктура, комфортные площади апартов для постоянного проживания.
Офферы: локация, метражи и планировочные решения, технологическое оснащение, управляющая компания, возможность быстрого переезда.
Псевдожилье далеко не всегда покупают с целью экономии. Существует достаточно большая группа платёжеспособной аудитории, которой просто ближе такой формат. Им нравится сама идея «жизни в арендном жилье», наличие сервиса, инфраструктура, особая атмосфера.
Цель: получение дохода
Средний возраст: 30–55 лет
Мотивация: регулярный пассивный заработок, доход на росте строительства, сохранение сбережений.
Офферы: цена, близкие сроки сдачи проекта, отделка под ключ, локация, возможность быстро выйти на доходность.
Апарты выбирают не только профессиональные инвесторы, но и просто обеспеченные люди со свободными деньгами, и даже молодежь, которая хочет быстро вложить удачно полученную сумму денег. Однако чем опытнее инвестор — тем больше он обращает внимание на детали. Например, может запросить статистику других объектов управляющей компании по доходности и загруженности номеров.
"Важно понимать, что целевая аудитория апартаментов крайне неоднородна. Даже внутри одного формата это могут быть совершенно разные категории покупателей со своими задачами, интересами и мотивацией"- Евгений Волошин, Генеральный директор digital-агентства AGM
Более того один и тот же человек иногда может преследовать сразу несколько целей. Например, сначала он планирует сдавать апартаменты в аренду, а потом передать подросшему ребёнку. Или сначала хочет использовать их для собственного проживания, а через несколько лет сдать в аренду. Для таких категорий покупателей хорошо работают дополнительные предложения. Например, опция перехода апарта в управление через пять лет при условии покупки стандартного оснащения номера.
Подходы отличаются и среди тех, кто приобретает апартаменты под аренду. Одним покупателям проще полностью доверить свой юнит управляющей компании. Другие хотят заниматься арендой самостоятельно. Кого-то больше интересует краткосрочная аренда, а кому-то нужен только «долгосрок». Соответственно первым будут важны гарантии дохода и опыт УК. Вторым — возможность сделать ремонт «под себя» и иметь возможность периодически жить в апартах самому. Эти нюансы также важно учитывать при проработке рекламных офферов.
Барьеры в продвижении
- Конкуренция за инвесторов со стороны банков
В условиях текущей ключевой ставки доходность по банковским вкладам зачастую выше, чем у апартаментов. Сложно мотивировать людей инвестировать в апарты под 9%, когда банки предлагают вклады под 16% годовых.
"Здесь важно донести до покупателей, что условия по вкладам непостоянны, а недвижимость — это всегда надежно и стабильно" - Евгений Тихоненко, Директор по маркетингу комплекса апарт-отелей VALO
- Гарантия доходности
На гарантированный доход собственники обычно выходят не раньше, чем на второй год работы объекта. При заявленных 30 тыс. рублей ежемесячно в первый год — полтора года доход может составлять условные 3 тыс. рублей в месяц. Недовольство на этот счёт часто накладывает отпечаток на обратную связь от собственников и негативно сказывается на продажах после запуска проекта. Это возражение необходимо отрабатывать дополнительно.
- Отсутствие конечной цены в оффере
Конечная стоимость покупки на рынке доходных апартаментов складывается из цены самого юнита и расходов на его оснащение. Соответственно в оффере можно прописывать как стоимость только «вайт-бокса», так и полную цену.
"Мы рекомендуем всегда указывать в креативах полную цену сделки. В противном случае значительная часть лидов будет просто отсекаться при осознании, что сверх указанной в рекламе цены нужно доплатить 1–1,5 млн за мебель, технику или текстиль"- Евгений Волошин, Генеральный директор digital-агентства AGM
- Визуальные креативы
Подбирать визуалы для рекламы апартаментов сложнее, чем для обычных жилых комплексов. На первый взгляд, самый подходящий вариант — это фото номера с мебелью, декором, красивой сервировкой. Проблема в том, что на практике такие креативы пользователи путают с рекламой сервисов бронирования отелей. Так что в объявлениях лучше использовать фото фасадов, а интерьерные снимки и фотосессии из шоурума — оставить для общения с лидами уже на дальнейших этапах воронки.
- Разница в восприятии и региональные особенности
Стоимость лида при продвижении апартаментов сильно варьируются от региона к региону. В Москве и Санкт-Петербурге конверсия обычно выше, так как аудитория здесь изначально более осознанная и «прогретая» к покупке. В регионе больше «любопытствующей» публики. Люди интересуются инвестиционной составляющей, но после этапа колл-центра конверсия резко падает. Тогда маркетологам важно подключать PR-продвижение. Причём не только повышать узнаваемость своих проектов, но и осведомлённость о формате в целом. Для этого потребуется основательно погрузиться в регион, разобраться в особенностях местной аудитории и спроса.
"Апартаменты всё ещё остаются сравнительно новым форматом недвижимости, поэтому без просветительской работы здесь не обойтись. Особенно с доходными апартаментами. Важно активно участвовать в отраслевых мероприятиях, инвестиционных клубах, работать со СМИ, в том числе региональными.Однако здесь стоит учитывать, насколько профильным формат является для застройщика. Не все девелоперы заинтересованы в повышении своей узнаваемости в этой нише" - Евгений Тихоненко, Директор по маркетингу комплекса апарт-отелей VALO
Продвижение апартаментов: Евгений Волошин об опыте AGM
Выбор каналов и механик продвижения зависит от разных факторов. Основное — это особенности региона и конкурентной среды в сегменте, стадия реализации проекта, тип апартаментов. Значение имеет и уровень воронки. Например, на верхних уровнях стоит активнее задействовать пиар, посевы и работу с блогерами.
Лидеры мнений и посевы
Для повышения узнаваемости проекта можно использовать посевы в тематических каналах по недвижимости и инвестициям.
Ещё один инструмент — работа с лидерами мнений. Причем в этой роли выступают не столько блогеры, сколько агенты по недвижимости, которые получают от девелопера свой процент с продаж. Они могут рекламировать проект как среди своих клиентов, так и в авторских каналах в социальных сетях.
Дзен
Главное преимущество площадки — это высокие охваты и достаточно большое количество переходов. В регионах Дзен также можно задействовать для информирования аудитории о формате апартаментов, инвестиционной привлекательности и так далее.
Контекстная реклама
В продвижении сервисных апартаментов через контекстную рекламу эффективнее всего показали себя настройки на брендовый трафик и конкурентов.
Для несервисных апартаментов выбор рабочих схем и офферов шире. Например, вот какие методы мы использовали для продвижения апартаментов бизнес-класса:
- Приоритезация целевой локации в локационной семантике. Так, ключи по основной локации мы вынесли в отдельную кампанию, выделили под них дополнительный бюджет и подняли ставки до 1 и 2 позиций. Ключи по соседним, но менее целевым локациям оставили на 3 и 4 позициях показа. В результате по целевой локации кампания довольно быстро стала приносить целевые лиды.
- Запуск медийной рекламы в сочетании с офлайн-продвижением. Это дало нам стабильный поток лидов с брендового трафика в поиске.
- Запуск рекламной кампании на квиз с таргетингом на LAL дольщиков. Уже в первый месяц работы кампания обеспечила клиенту 14 целевых лидов.
Таргет
В таргетированной рекламе на первый план выходит создание ярких визуалов с привлекательным УТП (скидка, специальные условия) и подбор характеристик целевых аудиторий. Здесь стоит присмотреться не только к прямым, но и к смежным таргетингам. На примере того же проекта в Сестрорецке это может быть:
- интерес к зарубежной и загородной недвижимости;
- интерес к премиальным видам спорта: гольф, конный спорт и так далее;
- аудитория целевых сообществ по тематике высокого дохода + сообществ, где состоят подписчики группы клиента.
Важно обращать внимание на посадочную страницу проекта. Тяжелая посадочная страница со сложной навигацией и большим количеством видео может стать причиной «утечки» трафика. Пользователи просто устают ждать загрузки и закрывают страницу.С такой проблемой мы столкнулись на старте работы с одним из апарт-отелей в Санкт-Петербурге. Поэтому еще до запуска кампании мы доработали посадочную страницу и добавили на неё квиз с опросом и опцией запроса нужной информации через любой мессенджер. Форму отправки сообщения интегрировали системой клиента через AMOCRM. Так мы решили проблему медленной загрузки и дали пользователям возможность выбирать удобный формат взаимодействия.
Неоднородность форматов и их целевой аудитории превращает продвижение апартаментов в настоящее поле экспериментов. Маркетологам важно тестировать разные связки, алгоритмы и сочетания медийной рекламы и лидогенерации. Экспериментировать с разными таргетингами целевой аудитории и офферами.
Важно понимать, что единого рекламного стандарта для такого типа недвижимости на российском рынке пока не сложилось. Это делает продвижение апартаментов серьёзным вызовом, справиться с которым будет под силу только опытному digital-агентству.
Следите за экспертными performаnce-кейсами и обновлениями в инструментах в нашем Telegram канале. Быстро, удобно, понятно.
